北京房地产大预测分析报告(doc 12页)

北京房地产大预测分析报告内容提要：
不能简单由空置率高得出过热结论
目前国际上普遍认为空置率在5-10%之间为合理区。根据北京市统计局公布的数据，某年北京市商品房空置率为18.1%，商品住宅空置率为19.2%。同时，北京近几年的商品房空置率均高于5-10%这个区间，某年空置率曾高达26.8%。表面看来这一指标的确高，但具体分析，可以发现北京商品房空置率高有其特殊原因，与国外指标也不具有可比性，因此不能简单得出过热结论。
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我国商品房空置率统计口径与国外不同，在国外物业要空置超过一年才计入空置面积，但我国商品房在建成后而未出售便立即算入空置面积。截至某年6月份，北京的商品房整体空置面积为710.1万平方米，其中，空置时间在一年以内的有376万平方米，占全市空置面积的53%，主要是新竣工的商品房，而空置在3年以上的商品房面积则只有10％。
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从某年的发展趋势看，几个因素将继续拉低全市的商品房平均价格。
首先，为保证危改居民及广大中低收入居民的需求，北京市今后几年将继续加大经济适用住房的建设力度，从某年开始，每年将新建经济适用住房300万平方米，在连续四年的时间里，完成1200万平方米的建设任务；其次，北京的住宅开发将不断向南城推移，由于南城的地价相对低廉，今后将出现更多的低价位商品房；另外，伴随着北京基础设施，特别是道路系统的改善，北京的郊区化趋势越来越明显，某年会出现更多的郊区住宅，而这些住宅的价位相对较低。这些都将继续拉低北京的平均房价。

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