专案集资在开发上的价值(doc 10页)

专案集资在开发上的价值内容摘要：
　　过去，在亚洲房地产狂飙时，大部分的购物中心在开发阶段 资金的筹措都采取自有资金以及向金融机构担保贷款的方式，然 而，大环境已经改变，房地产的不景气使得房地产开发商在筹措 私人资金上有更多的限制，而资金流动性的降低更使得金融机构 对房地产业者的放款却步；因此，房地产业需要有新的资金筹措 方法去满足这样的需求，这一点在竞争激烈且风险较高的购物中 心开发上特别地明显。
　　以目前亚洲购物中心开发的情况，“只要盖了就会有人 来”的观念已经不适用，购物中心失败的风险加大，结果就是传 统型态的贷款(银行联贷)的方式失效。归根结底，其原因乃是目前亚洲的经济情况不佳，消费者在花费他们辛苦所 赚来的钱时会更加审慎和斤斤计较；因此购物中心需要下更多的功夫去吸引消费者前来消费，当然购物中心本身也 必须要有竞争力才能在市场中生存--这一点，在过去房地产狂飙，资金取得容易的时期并没有被当成开发的首要 考量；而专案集资(Project Financing)的方法可以帮助购物中心提升竞争力及“建立一个好的诱饵”去掳获消费者。
建立一个好的诱饵
　　国际专案集资特别适合在今日亚洲的经济环境，它可使开发商或所有权人减少投入的资金及风险，同时又能促 进购物中心的竞争力，究其原因可分为两个层面：
　　第一、专案贷款的标准不是建立在开发商或所有权人的信用能力或者财产的本身价值，现金缺乏的开发商或所 有权人会最渴望这种型式的贷款，因为透过这种方法，他们在一开始仅需投入很少的现金或自有资本就能集资到整 个开发案所需的资金。
　　第二、专案贷款不须仰赖开发商或所有权人的资本或信用的背书，也不须依赖财产的价值，而是依据购物中心 短期及长期的竞争力，竞争力的要求意味着新的购物中心必须要有完善的考量以及合适的规划和设计，也需要有策 略性的规划和招商，以及适当的市场行销，以确保购物中心的可行性；这些竞争力的考量在过去房地产狂飙，资金 取得容易的时期并非当然的首要考量。
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