某公司南站项目可行性研究报告(doc 99页)

（1）优势
（1）土地费用
（1）重要有利条件
（1）中低端住宅：根据地块形状，建议在地块中部设置一大型喷泉广场，成为凭祥标志性楼盘。楼宇以南北朝向排布为主。建筑密度35%左右，容积率为1.5左右。
（1）出境商品
（1）土地费用
（1）市场预测：本项目地块位置远离凭祥市中心，开发天地楼市场风险较大。
（1）盈亏平衡分析
（1）经营方式的确定
（1）考虑到土地平整的工程量较大，建议保留部分水井、池塘，土地平整费用预计为50万元。
（1）财务净现值
（1）城市南区居住人群，本地人为主，自用，年龄及职业范围较广。
（1）方式一：全部物业以出租收益为主
（1）盈亏平衡分析
（1）财务净现值
（2层及以上）商铺单价
（2）不利条件
（2）劣势
（2）价格预测：住宅按1100元/㎡、一层商铺按2700元/㎡计算，四层折算为
（2）低端住宅：尽量利用地块增加建筑密度，建筑密度40%左右，容积率达到1.8左右。2、建筑
（2）入境商品
（2）建安工程费
（2）建安费用参考当地自建房标准，比项目建安成本略高。
（2）收入的计算
（2）敏感性分析
（2）财务内部收益率
（2）全市（包括弄怀、蒲寨）中低收入人群，本地人为主，自用，年龄及职业范围较广。
（2）投资型客户，本地人为主。
（3）利润的计算
（3）前期工程费
（3）投资利润率
（3）投资型客户，本地人为主。
（3）方案选择
（3）机会
（4）基础设施配套费
（4）威胁
（5）不可预见费
（5）公共建筑配套费
（6）不可预见费
（6）开发费用
（7）开发总成本
（7）开发费用
（8）开发总成本
（㎡）总价
（一）2005年以前，凭祥市房地产业发展状况
（一）、方向一：城市低端住宅1、分析：
（一）发展方向——住宅（中低端单元楼、天地楼）
（一）城市地理位置及未来发展
（一）方向一：城市低端住宅1、发展定位
（一）方案比较
（一）有利条件
（七）潜在竞争分析
（三）发展方向——物流基地
（三）2005年凭祥市房地产需求
（三）、方向三：仓储经营开发1、分析
（三）城市分区
（三）方向三：天地楼（结合部分单元楼）1、发展定位
（二）、方向二：旅游宾馆服务酒店开发1、分析
（二）不利条件
（二）凭祥市是最能吸引区内、区外投资的热点边境城市
（二）发展方向——旅游服务项目开发
（二）方向二：仓储经营开发
（二）方案选择
（五）、方向五：天地楼（结合部分单元楼）1、分析：
（五）凭祥市城市未来发展展望
（五）凭祥房屋出租市场、在售项目及已经购房客户分析
（五）发展方向——商业（城市商业或主题商业）
（六）主要目标客户群
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