成都市今日田园营销管理总案(doc 50页)

成都市今日田园营销管理总案目录：
一、项目分析
1　项目概况
2　项目优劣势分析
二、市场分析
三、目标客户分析
四、营销组合策略
五、营销费用

成都市今日田园营销管理总案内容提要：
         项目简况今日田园总占地800亩，其中：住宅用地约500亩；文化设施、公园用地150亩，内分布少量农民住宅；租用农田150亩，内部有30亩左右天然水面。
          项目规划容积率0.6，总建筑面积约20万平米，地面建筑面积19万平米。一期别墅共101栋、173套，其中独栋别墅60套、双拼别墅30套、联排别墅83套；总建筑面积56386.25㎡，其中地上建筑面积（含车库）45066.91㎡，地下建筑面积11319.34㎡。
         片区发展提速——郫县在未来郊区楼市中处于后来居上的态势，高新西区将释放出高品质住宅需求，土地存量高居郊区前列，且价格低廉，交通条件优越。今后3-5年，郫县是成都周边建设用地年度计划最多的县，将通过盘活和整理土地陆续推出5000亩建设用地，这为以后的房地产开发提供了极大的机遇。郫县规划到2020年将会新增建设用地5131公顷（76965亩）。
         房地产投资优势——同为城西，2002年，温江商品房均价仅900元/平方米左右，到2005年，新开楼盘均价约为2600元/平方米。目前，郫县商品房销售2005年均价为2100元/平方米，存在更多上升空间。
        环境优势——大城西富贵之地，上风上水之地；生态良好，苗圃之乡，花卉种植基地；空气质量优良；七河并流，水质优良。
         交通优势——五条快速通道（成灌高速、IT大道、西区大道、成青旅游大道、老成灌路）；303路公交车从金沙至项目现场；地铁2号线已经开工， 2011年通西门客运站，2015年到达郫县。
          休闲旅游优势——蜀文化发源地，古蜀文化遗存众多，望从祠、紫云亭以及中国农家乐发祥地--农科村都享有盛名。郫县正着力打造古蜀文化区，已经成功举办“古蜀文化节”，开建"成都望丛古蜀文化园"等大型旅游设施。
          项目规模优势——成都别墅大盘收官之作。本项目地块净用地800亩，其中用来提高别墅环境、品位配套用地就占300亩，整体上看规模较大，且地块形状较为规则。在成都属于别墅大盘。
    别墅产品优势——国家政策对别墅类项目的限制，使得别墅成为稀缺产品，具有更大的投资价值，项目将成为成都别墅的终结之作。

         项目特性优势——突出项目的独特个性，是目前成都唯一的稻田、农耕、自然文化别墅。文化艺术的倡导将提升别墅的精神内涵。项目周边在一段较长时间内，会尽可能的保持自然、原生的状态，被城市化趋同性小。郫县境内目前仅有两个别墅项目，且无代表作。

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