做好房地产价格评估(ppt 76页)

做好房地产价格评估内容简介：   
    房地产作为商品，其本质各不相同和复杂的特性违反了第一条和第四条，另外，尽管房地产的所有权或使用权可以转让，但它本身无法移动，违反了第八条，因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。
    由于房地产市场是不完全市场，因而不会自动的形成众人都容易识别的适当价格，同时由于有许多阻碍房地产价格合理形成因素，并且在其判断中要求有专门的知识和经验，所以，需要专业估价人员提供市场信息，进行替代市场的估价。
而典权人则以支付低于买价的资金（典价），取得房地产的占有、使用和收益的权利，且日后还有取得房地产所有权的可能（当典权期限届满后的一定期限内出典人未返还典价回赎的，典权人即取得房地产的所有权）。
    这可同时满足资金需要和用益需要，且资金使用者不付利息，房地产使用者不付租金，使出典人与典权人各得其所。典价的确定需要房地产估价来提供参考依据。
最高最佳使用具体包括3个方面:
（1）最佳用途（2）最佳规模（3）最佳集约度。
    最高最佳使用应把握三个经济学原理：
 1.收益递增递减原理
    收益递增递减原理揭示的是两种投入产出关系:
（1）收益递减规律（边际收益递减原理）
    是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系。对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益开始下降。

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