某地房地产经纪交易风险调查报告(pdf 36页)

一、 概述
二、 调查背景
三、 调查方法

一、 概述
房地产经纪交易是一个“夜长梦多”的过程，说其“夜长”，是指在一个比较完善的房地产经
纪交易过程中，有将近100 个交易步骤，这些交易步骤分别贯穿了谈判、签约、按揭申请、赎楼、
过户抵押等5 个阶段。说其“梦多”，是指这一交易过程枝节丛生，每年的房地产经纪交易中都会
产生大量的法律纠纷和投诉，一些违规违法行为甚至已经升级为危及整个行业健康成长的重大问
题。为此2006 年初，受国家建设部委托，世联中国研究发展中心与世联行合作，对深圳二手楼市
场的交易秩序现状进行了调查，引起行业极大的关注。
调查发现，房地产经纪虽为房地产产业链中较为低端的行业，但不稳定的风险系数极高。“控
制风险”是各市场参与主体在交易过程中的首要诉求，而每一主体所关注的交易风险又几乎都与资
金有关。其二，虽然有很多中介致力于扩展地铺数量，但规模的扩展在争取终端客户选择倾向方面
的帮助并没有想象中那么大。同时，这个行业内少有忠诚客户，终端客户不会因为合作时间的长短
而对哪家机构有特别的倾向。其三，按揭市场上规模小、网点少的新兴银行，只要在加快审批、提
高服务质量、提供优惠利率等方面做好工作，即使不扩展网点，也可能做大按揭业务。其四，作为
信用主体，担保公司承担了控制风险、提高效率和提供专业意见的三重压力，而增加1%的担保费
对各参与方来说并不太敏感，说明这个定价是市场充分竞争的结果。
调查还发现，在对风险的认识上，终端买卖客户和银行都不约而同地认为，中介应该对风险负
主要责任。对这个问题的回答可能要涉及更深一层次的分析，即房地产经纪模式。香港中介机构只
参与物业交易撮合的模式以及美国的单方经纪人模式都为我们提供了新思路。
近年来，深圳市二手楼交易量猛增。2005 年，全市二手楼与一手楼的交易面积比值已达0.85：……

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