某集团房地产项目总经理培训讲义(PPT 92页)

编制资金平衡计划包括两个层面：
一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。
即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。
这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。
二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、
施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，
确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。
资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，
其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。
自有资金
包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，
一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。
借入资金
主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，
在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，
可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；
销售回笼款
即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，
销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。
3.1、合理确定资金来源结构
什么是财务杠杆效应？
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