收益法的基本原理(ppt 82页)

主要内容
第一节  收益法的基本原理
第二节  收益法的估价步骤
第三节  收益法实例

 

 

第一节  收益法的基本原理
收益还原法的计算公式
一、一般公式
二、净收益每年不变
公式用途：
1、直接用于计算价格
2、不同年限价格的换算
3、比较不同年限价格的高低
A房地产无限年价格:
4、用于市场比较法中土地使用权年限修正
三、纯收益按一定比率递增（减）
四、纯收益按一定数额递增（减）
递减没有无限年
五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格
若t年前的纯收益每年相等
六、净收益在前t年有变化，使用年期为n年
例  题
七、净收益在前t年有变化，使用年期为无限年
第二节  收益法的估价步骤
一、搜集整理资料
（一）资料搜集的途径
（二）纯收益、还原利率及收益年限的确定
一、纯收益 （净收益）
运营费用＝有效毛收入×运营费用率
（一）净收益的计算公式
（二）不同类型房地产的净收益求取
不动产出租中总费用的计算：
（三）有形收益和无形收益
重点2：承租人权益价值评估
（五）净收益流量的类型
二、还原利率
三、收益年限的确定
1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束
2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束
四  剩余技术

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