北辰实业新股定价(PDF 11)

􀁺 估值：综合运用PE 法、RNAV 法，所得公司合理
价值为3.70-4.45 元/股。短期目标价：2.65-3.20
元，中期目标价3.2-4.45 元。
􀁺 正宗的奥运概念，公司所有的投资物业，以及绝大
多数的开发物业，均位于奥运体馆附近，其中国家
会议中心、媒体村更是主要奥运工程之一。
􀁺 低风险是公司重要优势特点：租赁在利润贡献中占
据半壁江山，决定了公司的政策及市场风险，明显
低于一般开发企业。另外，公司开发项目主要位于
亚奥商圈或为稀缺别墅，也决定其相对较低的风
险。
􀁺 投资租赁业务，管理尚好，但规模较小。主要为亚
运村47 万m2 商务地产，年利润贡献1 亿元左右。
未来的规模扩张值得期待：08 年后，60 万m2 在
建投资物业竣工，正常运营后，预计可带来税前利
润增量4.6 亿元，EPS 增加约0.10 元/股。
􀁺 开发业务，项目虽质地优良，但毛利率一直低于行
业平均水平。主要原因预计在于，建安费用偏高。
􀁺 新会计准则实施，将为公司股价的提升带来契机。
07 年，若公司对现有投资物业采用公允价计量，
帐面净资产预计将达到2.95 元/股；在建投资物业
全部投用后，帐面净资产预计将达到3.85 元/股。
􀁺 风险因素：政策及市场风险。07、08 年，公司的
增长主要依赖于开发物业结算规模的扩张，本文的
测算也主要参考公司增发资料的预测，其立足点在
于：北京住宅市场能够保持较好的销售，这一假设
本身存在不能实现的风险。
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